Miras yoluyla edinilen taşınmazların paylaşımı, mirasçıların anlaşma durumuna ve taşınmazdaki mülkiyet biçimine göre farklılık gösteriyor.
Kamuoyunda zaman zaman “hisseli tapuda yeni dönem” şeklinde gündeme getirilen yazılı paylaşma sözleşmesi ise Türk Medeni Kanunu’nda zaten düzenlenmiş durumda. Bu nedenle söz konusu uygulamanın, tüm miras uyuşmazlıklarında mahkeme ihtiyacını ortadan kaldıran yeni bir düzenleme olarak değerlendirilmemesi gerekiyor.
MİRAS PAYLAŞIMINDA YAZILI SÖZLEŞME NE SAĞLIYOR?
Türk Medeni Kanunu’nun 676’ncı maddesine göre miras paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması gerekiyor.
Mirasçılar paylaşım konusunda anlaşmaları halinde, mirasın nasıl bölüşüleceğini bu sözleşmeyle kararlaştırabiliyor.
Ancak burada en önemli şart mirasçıların uzlaşması.
Mirasçılardan birinin tek taraflı olarak hazırladığı belgeyle diğer mirasçıların haklarının değiştirilmesi mümkün değil. Taraflar arasında anlaşmazlık bulunması halinde uyuşmazlığın çözümü için yargı yoluna başvurulması gerekebiliyor.
Dolayısıyla yazılı paylaşma sözleşmesinin, her durumda mahkemeye başvurma ihtiyacını ortadan kaldırdığı yönündeki değerlendirmeler mevcut hukuki çerçeveyi tam olarak yansıtmıyor.
Ayrıca mirasçıların kendi aralarında sözleşme yapması, taşınmazın tapu kaydının otomatik olarak değiştiği anlamına gelmiyor. Paylaşım sonucunda taşınmazın tescil işlemlerinin de tamamlanması gerekiyor.
HİSSELİ TAPUDA MÜLKİYET TÜRÜ ÖNEM TAŞIYOR
Günlük hayatta “hisseli tapu” olarak ifade edilen taşınmazlarda, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasında önemli fark bulunuyor.
Paylı mülkiyette kişilerin taşınmaz üzerindeki payları belirli oluyor. Ancak tapuda üçte bir hisse sahibi olmak, taşınmazın belirli bir odasının veya arazinin belirli bir bölümünün doğrudan o kişiye ait olduğu anlamına gelmiyor.
Miras ortaklığında görülen elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılar taşınmaz üzerinde birbirlerinden bağımsız şekilde hareket edemiyor.
Bu nedenle miras kalan bir taşınmaz üzerinde işlem yapılmadan önce tapudaki mülkiyet türünün ve mirasçıların hukuki durumunun belirlenmesi önem taşıyor.
Tarım arazilerinde ise ayrıca özel mevzuat hükümleri uygulanabiliyor.
MİRAS İNTİKALİNDE HANGİ BELGELER GEREKİYOR?
Miras intikali işlemlerinde kimlik belgesi ve mirasçılık belgesi temel belgeler arasında yer alıyor.
İşlemin bir temsilci aracılığıyla yürütülmesi halinde vekâletname veya ilgili temsil belgesinin de sunulması gerekiyor. Zorunlu deprem sigortası kapsamındaki taşınmazlarda DASK poliçesi de aranıyor.
Vergi açısından ise miras intikali ile intikal sonrasında gerçekleştirilecek satış veya bağış işlemlerinin birbirinden ayrılması gerekiyor.
Taşınmazın mirasçılar adına tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkukunun beklenmesine gerek olmadan gerçekleştirilebiliyor. Ancak bu durum mirasçıların vergiye ilişkin beyan ve yükümlülüklerini ortadan kaldırmıyor.
SATIŞ VEYA BAĞIŞTA FARKLI İŞLEMLER DEVREYE GİRİYOR
Miras intikalinin ardından taşınmazın satılması, bağışlanması veya miras payının devredilmesi halinde farklı hukuki ve tapu işlemleri gündeme geliyor.
Bu tür işlemlerde veraset ve intikal vergisi yönünden gerekli işlemlerin tamamlanması gerekiyor.
Bu nedenle miras kalan bir taşınmazda yalnızca miras intikali mi yapılacağı, yoksa intikalin ardından satış, bağış veya pay devri gibi başka bir işlem gerçekleştirilip gerçekleştirilmeyeceği, hazırlanması gereken belgeler ve izlenecek süreç açısından önem taşıyor.
